5편에서는 단독주택 건축 준비 7단계를 통해 토지를 선택한 뒤 실제 설계를 시작하기 전에 무엇을 준비해야 하는지 살펴봤습니다
토지의 경계를 확인하고, 법적 조건과 기반시설을 다시 검토하고, 내가 원하는 집의 규모와 공간 구성까지 어느 정도 정리했다면 이제 본격적인 설계 단계로 넘어가게 됩니다.
그 첫 번째가 바로 단독주택 건축사 선택입니다.
그런데 막상 건축사사무소를 알아보려고 하면 생각보다 기준을 잡기가 어렵습니다.
인터넷에서 포트폴리오를 찾아봐야 하는지, 주변의 소개를 받아야 하는지, 설계비가 저렴한 곳을 선택해야 하는지부터 막막합니다.
특히 단독주택을 처음 짓는 건축주라면 여러 건축사사무소를 만나더라도 어느 곳이 나에게 맞는지 판단하기가 쉽지 않습니다.
건축사는 단순히 집의 모양을 그려주는 사람이 아닙니다.
토지의 조건과 건축법규, 건축주의 생활방식, 예산, 구조와 시공 가능성 등을 종합해 머릿속에 있던 집을 실제 지을 수 있는 도면으로 구체화하는 전문가입니다.
그렇다고 모든 분야를 완벽하게 잘하는 건축사를 찾기는 쉽지 않습니다.
외부 디자인에 강한 건축사가 있는 반면 평면계획에 강한 건축사가 있고, 디자인은 뛰어나지만 실제 시공 단계에서는 상당한 비용이 필요한 계획이 나오기도 합니다.
반대로 화려한 디자인보다는 평면과 시공성을 안정적으로 풀어내는 건축사도 있습니다.
🔴 중요한 것은 가장 유명한 건축사를 찾는 것이 아니라, 내가 지으려는 집과 잘 맞는 건축사를 찾는 것입니다.
이번 글에서는 단독주택 건축사를 선택할 때 실제 설계 과정에서 무엇을 확인하면 좋은지 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 단독주택 건축사 선택 전에 내가 원하는 집부터 정리한다
건축사사무소부터 찾아다니기 전에 먼저 해야 할 일이 있습니다.
내가 어떤 집을 원하는지 최소한의 기준을 정리하는 것입니다.
건축사가 처음부터 모든 것을 대신 결정해주는 것은 아닙니다.
건축주가 원하는 방향이 어느 정도 정리되어 있어야 건축사도 그 조건을 바탕으로 계획을 제안할 수 있습니다.
건축사에게 전달할 기본 조건
처음 상담할 때는 최소한 다음 정도는 정리해두는 것이 좋습니다.
- 토지 위치와 면적
- 용도지역과 건폐율·용적률
- 희망하는 건물 규모
- 필요한 방과 욕실 개수
- 주차대수
- 정원이나 테라스 등 필요한 외부공간
- 가족 구성과 생활방식
- 전체적으로 생각하고 있는 예산
- 희망 입주 시기
- 선호하는 건물의 외부 형태
- 선호하는 외벽 마감재와 전체적인 분위기
외부 형태와 외벽재를 처음부터 정확하게 결정해갈 필요는 없습니다.
박스형의 모던한 주택을 좋아하는지, 지붕이 있는 형태를 원하는지, 벽돌·석재·스타코·금속재 중 어떤 느낌을 선호하는지 정도만 생각해도 충분합니다.
인터넷이나 잡지에서 마음에 드는 주택 사진을 몇 장 준비해 보여주는 것도 좋은 방법입니다.
말로 “세련된 집”, “고급스러운 집”이라고 설명하는 것보다 실제 사진을 보여주는 편이 훨씬 빠르게 의견을 전달할 수 있기 때문입니다.
하지만 여기서 한 가지 더 중요합니다.
단순히
“이런 예쁜 집을 지어주세요.”
라고 이야기하는 것으로 끝나서는 안 됩니다.
집에서 가장 오래 머무는 공간은 어디인지, 주방을 크게 쓰는지, 거실을 중요하게 생각하는지, 손님이 자주 오는지, 부모님과 함께 사는지, 수납공간이 얼마나 필요한지와 같은 생활방식도 함께 전달해야 합니다.
🔴 좋은 평면은 외관 디자인보다 건축주의 실제 생활방식에서 시작됩니다.
2. 포트폴리오만 보지 말고 첫 평면을 유심히 본다
건축사사무소를 알아볼 때 가장 먼저 보게 되는 것이 포트폴리오입니다.
필요하다면 대한건축사협회 건축사등록원에서 건축사와 사무소 정보를 확인해보는 것도 좋습니다.
완공 사진이나 투시도를 보면 그 사무소의 디자인 성향을 어느 정도 파악할 수 있습니다.
물론 포트폴리오는 중요합니다.
하지만 외관 사진이 마음에 든다는 이유만으로 바로 설계계약까지 결정할 필요는 없습니다.
🔴 단독주택 건축사 선택 과정에서는 포트폴리오뿐 아니라 실제 평면을 어떻게 풀어내는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
내 집과 비슷한 경험이 있는지 확인한다
가능하다면 다음과 같은 부분을 살펴보는 것이 좋습니다.
- 비슷한 규모의 단독주택을 설계했는지
- 비슷한 예산 수준의 프로젝트 경험이 있는지
- 경사지나 협소지처럼 비슷한 토지조건을 다뤄봤는지
- 설계만 한 것이 아니라 실제 준공까지 이어진 사례가 있는지
그리고 초기 상담이나 계획 과정에서 평면을 받아볼 수 있다면 외관보다 평면을 먼저 자세히 보는 것을 권하고 싶습니다.
다만 건축사사무소마다 계약 전에 제공하는 초기 계획안의 범위는 다릅니다.
계약도 하지 않은 상태에서 상세한 가도면을 무료로 제공하는 것이 당연한 것은 아닙니다.
따라서 초기 상담 때 어느 단계에서 첫 계획안을 받을 수 있는지 미리 확인하는 것이 좋습니다.
실제 치수에 가까운 가구가 배치되어 있는지 본다
초기 평면을 볼 때 비교적 쉽게 확인할 수 있는 것이 있습니다.
바로 가구 배치입니다.
침실에 침대 그림 하나만 들어가 있는 것이 아니라 실제 사용할 침대와 장롱의 크기를 고려했는지,
거실에 소파와 TV를 배치한 뒤에도 사람이 이동할 공간이 충분한지,
식탁에 사람이 앉고 의자를 뒤로 뺐을 때도 통로가 확보되는지를 보는 것입니다.
도면상으로는 방이 넓어 보여도 실제 가구를 배치하면 생활하기 불편한 경우가 있습니다.
예를 들어 안방의 면적 자체는 충분하지만 침대와 장롱을 놓고 나니 드레스룸 출입구가 좁아지거나, 식탁을 놓으니 주방과 거실을 오가는 동선이 불편해지는 식입니다.
반대로 실제 치수에 가까운 가구를 배치하고 사람이 어떻게 움직일 것인지까지 고려한 흔적이 보인다면 평면을 단순한 모양이 아니라 실제 생활공간으로 보고 있다는 하나의 판단자료가 될 수 있습니다.
🔴 가구가 그려져 있다는 이유만으로 좋은 건축사라고 단정할 수는 없지만, 첫 평면의 기본기를 판단하는 데는 꽤 유용한 기준입니다.
단독주택은 외관을 감상하기 위해 짓는 건물이 아닙니다.
결국 사람이 매일 생활하는 집입니다.
그래서 멋진 입면도와 투시도보다 먼저 평면을 충분히 살펴볼 필요가 있습니다.
실제 치수 가구가 배치된 단독주택 평면 개념도
3. 설계비보다 설계 업무의 범위를 먼저 비교한다
건축사와 상담하면 건축주가 가장 많이 묻는 질문 중 하나가 설계비입니다.
“설계비가 얼마인가요?”
당연히 중요한 질문입니다.
하지만 설계비 총액만 비교해서는 제대로 비교하기 어렵습니다.
건축사사무소마다 설계비에 포함하는 업무의 범위가 다를 수 있기 때문입니다.
설계비에 어디까지 포함되는지 확인한다
예를 들어 다음과 같은 항목입니다.
- 기본설계
- 실시설계
- 건축허가 또는 신고 업무
- 구조설계
- 전기설계
- 기계설비설계
- 에너지 관련 업무
- 각종 인허가 협의
- 인테리어 설계
- 감리
- 설계변경
따라서 설계비를 비교할 때는
“얼마입니까?”
만 물어볼 것이 아니라
“이 금액에 어디까지 포함되어 있습니까?”
를 함께 확인해야 합니다.
처음 제시된 설계비는 저렴해도 이후 구조설계나 각종 협의비용 등이 별도로 계속 발생한다면 최종적으로 지급하는 비용은 달라질 수 있습니다.
반대로 처음에는 금액이 조금 높아 보여도 여러 전문설계와 인허가 업무가 포함되어 있다면 단순히 비싸다고 판단하기 어렵습니다.
🔴 설계비를 비교할 때는 금액보다 먼저 업무범위를 비교해야 합니다.
4. 건축사가 실제 건축비까지 정확하게 계산해줄 것이라고 생각하지 않는다
건축주가 설계를 시작하면 가장 궁금한 것 중 하나가 건축비입니다.
“이렇게 지으면 얼마 정도 들어갈까요?”
당연한 질문입니다.
하지만 여기에는 현실적인 차이가 있습니다.
건축사는 설계를 담당하는 전문가이고, 시공사는 실제 공사를 수행하면서 자재·인력·장비·공법 등을 반영해 견적을 산출하는 전문가입니다.
따라서 기본설계 단계에서 건축사가 이야기하는 예상 공사비와 실제 시공사가 실시설계도서를 바탕으로 산출하는 견적은 성격이 다릅니다.
공사비를 보는 능력도 건축사마다 차이가 있다
시공사와 많은 프로젝트를 진행했거나 현장 경험이 풍부한 건축사라면 건물의 규모와 구조, 마감 수준을 보고 대략적인 공사비 범위를 비교적 현실적으로 판단할 수도 있습니다.
반면 디자인과 설계에는 강하지만 실제 시공비를 세밀하게 검토하는 부분은 상대적으로 약한 경우도 있습니다.
이것을 무조건 잘못이라고 볼 필요는 없습니다.
건축사와 시공사의 주된 역할이 서로 다르기 때문입니다.
문제는 건축주가 사용할 수 있는 공사비는 3억 원인데 설계가 진행될수록 실제로는 5억 원이 필요한 집이 만들어지는 경우입니다.
평면과 입면이 거의 완성된 뒤 시공사 견적을 받아보고 예산이 맞지 않아 건물 규모를 줄이고, 창호를 바꾸고, 외장재를 다시 선정하기 시작하면 설계의 상당 부분을 되돌아가야 할 수도 있습니다.
건축주 입장에서도 상당히 지치는 과정입니다.
🔴 따라서 단독주택 건축사 선택 단계에서는 건축주가 생각하는 예산을 얼마나 현실적으로 설계에 반영하는지도 확인할 필요가 있습니다.
따라서 정확한 견적까지는 아니더라도 설계 과정에서 최소한 다음 정도는 계속 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 예상 건축면적
- 구조 방식
- 외벽 마감 수준
- 내부 마감 수준
- 창호 사양
- 토목공사의 규모
- 조경 범위
- 상하수도·전기 등 기반시설
- 건축주가 실제 사용할 수 있는 전체 예산
🔴 중요한 것은 건축사가 공사비를 정확하게 맞히느냐가 아니라, 건축주의 예산을 설계의 중요한 조건으로 계속 인식하고 있느냐입니다.
5. 시공사가 이미 정해져 있다면 설계부터 함께 참여하는 것도 방법이다
만약 처음부터 꼭 공사를 맡기고 싶은 시공사가 정해져 있다면 이야기가 조금 달라집니다.
가능하다면 설계 초기부터 시공사가 함께 참여하는 방법을 생각해볼 수 있습니다.
건축주와 건축사가 설계를 모두 마친 뒤 시공사에게 도면을 넘겼는데 시공성이나 공사비 때문에 상당 부분을 다시 수정해야 한다면 시간적으로 비효율적입니다.
반대로
건축주 + 건축사 + 시공사
세 당사자가 주요 설계 미팅에 함께 참여하면 설계와 실제 시공 사이의 간격을 줄이는 데 도움이 됩니다.
설계와 시공 검토를 동시에 진행할 수 있다
예를 들어 건축주가 거실 창문의 크기를 크게 변경하고 싶다고 가정해보겠습니다.
건축사는 채광과 입면 디자인, 공간구성을 검토합니다.
시공사는 창호의 크기가 커졌을 때 구조나 창호가격, 시공방법 등에 어떤 변화가 생기는지 의견을 낼 수 있습니다.
건축주는 이 두 의견을 듣고 선택할 수 있습니다.
벽을 이동하거나 방의 크기를 변경하거나 외벽 마감재를 바꾸는 경우도 비슷합니다.
건축사와 시공사가 함께 있다면 설계적인 판단과 시공적인 판단을 한 자리에서 비교할 수 있습니다.
가능한 사항은 미팅에서 수정 방향을 최대한 정리하고, 건축주는 수정된 내용을 다시 검토한 뒤 추가사항이 있을 경우 다음 미팅에서 논의하는 방식입니다.
이렇게 큰 수정사항을 하나씩 정리해 나가면 불필요하게
수정 요청 → 도면 수정 → 다음 미팅 → 다시 수정 → 다시 미팅
하는 왕복 과정을 어느 정도 줄일 수 있습니다.
더 이상의 큰 수정사항이 없다면 기본설계를 마무리하고 실시설계 단계로 넘어갈 수 있습니다.
시공사가 설계 과정에 참여한다면 정확한 최종견적은 아니더라도 현재 설계가 건축주의 예산에서 크게 벗어나고 있는지를 비교적 빠르게 확인할 수 있다는 장점도 있습니다.
🔴 시공사가 이미 정해져 있다면 설계 초기부터 함께 미팅하는 것이 설계 수정과 공사비 검토 시간을 줄이는 데 상당히 효율적일 수 있습니다.
다만 이것이 모든 프로젝트의 정답은 아닙니다.
아직 시공사를 정하지 않았다면 건축사와 충분히 설계를 진행한 뒤 실시설계도서를 기준으로 여러 시공사에 견적을 요청하고 비교해 시공사를 선정하는 방법도 있습니다.
여러 업체의 견적을 비교하고 싶다면 오히려 이 방법이 더 적절할 수도 있습니다.
결국 중요한 것은 시공사를 어느 단계에서 선정할 것인지 건축주가 미리 방향을 잡는 것입니다.
단독주택 설계 단계에서 건축주 건축사 시공사가 함께 참여하는 미팅
6. 건축주도 설계 미팅을 준비해야 한다
설계가 시작되면 건축주에게 궁금한 것이 계속 생깁니다.
평면을 받아 집에서 들여다보고 있으면 오늘은 방 크기가 눈에 들어오고, 내일은 화장실 문이 마음에 걸리고, 며칠 뒤에는 창문 위치가 다시 궁금해집니다.
처음 집을 짓는 건축주라면 자연스러운 과정입니다.
궁금한 것이 많을 수밖에 없습니다.
하지만 생각날 때마다 한 가지씩 전화나 메시지를 보내 수정해달라고 요청하는 방식은 건축주에게도 건축사에게도 효율적이지 않을 수 있습니다.
질문과 수정사항은 다음 미팅 전까지 모아둔다
평면을 받은 뒤에는 다음 미팅까지 충분히 살펴보는 것이 좋습니다.
그리고 그동안 생기는 내용을 하나씩 메모해둡니다.
- 궁금한 사항
- 평면 수정사항
- 추가하고 싶은 공간
- 삭제하고 싶은 부분
- 창문과 출입문의 위치
- 가구 배치
- 외관 변경사항
- 마감재에 대한 의견
다음 미팅에서는 이 내용을 순서대로 확인하면서 최대한 많은 결정을 하는 방식이 효율적입니다.
이렇게 하면 건축주도 빠뜨리는 내용이 줄고, 건축사도 수정해야 할 내용을 한 번에 정리할 수 있습니다.
🔴 한 가지씩 수시로 수정하는 것보다 다음 미팅 전까지 질문과 수정사항을 모아서 한꺼번에 검토하는 편이 훨씬 효율적입니다.
미팅 시간과 방식도 미리 협의한다
설계 미팅은 너무 짧으면 충분한 이야기를 하기 어렵고, 반대로 지나치게 길어지면 서로 집중력이 떨어질 수 있습니다.
프로젝트 규모와 설계 단계에 따라 다르겠지만, 주요 설계 미팅이라면 약 2시간에서 2시간 30분 정도의 시간을 확보하고 사전에 검토사항을 정리해 집중적으로 논의하는 방식도 현실적인 방법입니다.
물론 모든 미팅을 반드시 이 시간에 맞춰야 한다는 의미는 아닙니다.
초기 계획을 결정하는 미팅과 간단한 수정사항을 확인하는 미팅의 시간은 당연히 다를 수 있습니다.
중요한 것은 건축주와 건축사가 미팅 횟수와 방식, 한 차례 미팅에서 어느 정도까지 검토할 것인지 사전에 서로 협의하는 것입니다.
설계가 진행되면서 수정이 반복되는 것은 자연스럽습니다.
하지만 수정 횟수가 계속 늘어나면 건축사 입장에서도 업무 부담이 커질 수 있고, 건축주는 어느 순간부터 질문이나 추가 요구를 하는 것이 부담스럽게 느껴질 수도 있습니다.
이런 상황이 생기지 않도록 처음부터 서로의 업무방식을 어느 정도 맞춰둘 필요가 있습니다.
건축사는 건축주의 질문을 충분히 듣고 설명해야 하고, 건축주 역시 자신의 질문과 수정사항을 가능한 한 정리해서 전달하는 것이 좋습니다.
🔴 좋은 설계는 건축사 혼자 만드는 것이 아니라 건축주와 건축사가 여러 번의 검토와 조정을 통해 함께 만들어가는 과정입니다.
7. 마지막에는 서로 믿고 일할 수 있는지를 본다
단독주택을 설계하다 보면 건축주와 건축사의 의견이 항상 같을 수는 없습니다.
건축주가 원하는 것이 법규 때문에 불가능할 수도 있고, 구조적으로 좋지 않을 수도 있으며, 가능은 하지만 예상보다 많은 공사비가 필요한 경우도 있습니다.
이때 좋은 건축사는 단순히
“안 됩니다.”
라고 끝내기보다 왜 어려운지를 설명하고 가능한 다른 방법을 제안할 수 있어야 합니다.
반대로 건축주가 원하는 것을 무엇이든
“다 됩니다.”
라고 이야기해주는 것이 반드시 좋은 것도 아닙니다.
가능한 것과 불가능한 것을 구분하고 그 이유를 설명하는 것이 오히려 중요합니다.
그리고 건축주도 한 번 건축사를 선택했다면 어느 정도는 전문가의 판단을 믿어줄 필요가 있습니다.
건축주가 모든 부분을 직접 결정하려고 한다면 전문가에게 설계를 맡긴 의미가 줄어듭니다.
건축주는 자신이 원하는 생활방식과 요구사항을 충분히 전달하고, 건축사는 그것을 법규·구조·디자인 등을 고려해 실제 건물로 풀어내는 것이 가장 바람직한 관계입니다.
🔴 좋은 건축사는 건축주의 요구를 무조건 받아주는 사람이 아니라, 가능한 것과 불가능한 것을 설명하고 그 안에서 더 나은 대안을 함께 찾아가는 사람입니다.
계약 전에는 설계계약서도 꼼꼼하게 확인한다
신뢰가 중요하다고 해서 계약서를 대충 봐도 된다는 뜻은 아닙니다.
최종 계약 전에는 최소한 다음 내용은 확인해야 합니다.
- 전체 설계 업무 범위
- 설계비 총액
- 계약금·중도금 등 지급 시기
- 예상 설계 기간
- 설계 수정 범위
- 미팅 방식
- 추가 비용이 발생하는 조건
- 건축허가 또는 신고 업무 포함 여부
- 감리 포함 여부
- 계약 해지 조건
- 설계도서와 저작권 관련 사항
특히 설계 수정의 범위와 추가비용이 발생하는 조건은 계약 전에 충분히 확인하는 것이 좋습니다.
상담 과정에서 구두로 협의한 중요한 내용도 가능하면 계약서나 별도의 문서로 남겨두는 것이 좋습니다.
정말 맞지 않는다면 빠르게 판단하는 것도 방법이다
처음에는 잘 맞을 것이라고 생각했지만 실제 설계를 진행하면서 서로의 방식이 너무 다르다는 것을 알게 되는 경우도 있습니다.
몇 번의 의견 차이 때문에 바로 계약을 끝낼 필요는 없습니다.
설계 과정에서 서로 다른 의견이 나오는 것은 당연하기 때문입니다.
하지만 대화가 제대로 되지 않고, 건축주가 질문조차 하기 불편해지고, 서로에 대한 신뢰까지 무너진 상태가 계속된다면 억지로 끝까지 가는 것이 항상 좋은 선택이라고 보기는 어렵습니다.
계약내용과 이미 진행된 업무, 비용을 확인한 뒤 서로 충분히 협의하고 필요하다면 비교적 초기에 관계를 정리하는 것도 하나의 방법입니다.
단독주택은 설계가 끝났다고 모든 관계가 끝나는 것이 아닙니다.
건축허가와 실시설계, 시공 과정까지 상당한 기간이 이어질 수 있습니다.
그래서 단독주택 건축사 선택에서 마지막으로 볼 것은 결국 하나입니다.
이 사람과 앞으로 계속 이야기하면서 내 집을 함께 만들어갈 수 있는가.
단독주택 건축사 선택, 완벽한 사람보다 나에게 맞는 파트너를 찾자
단독주택 건축사를 고를 때 유명한 사무소인지, 설계비가 저렴한지, 외관 디자인이 멋진지를 먼저 보게 됩니다.
하지만 실제 설계가 시작되면 다른 부분들이 더 중요해집니다.
평면의 기본기가 있는지,
내 생활방식을 이해하는지,
실제 시공 가능성을 함께 고려하는지,
예산을 완전히 벗어난 설계를 하고 있지는 않은지,
그리고 무엇보다 서로 충분히 대화할 수 있는지를 봐야 합니다.
외부 디자인도 잘하고, 평면도 잘하고, 공사비도 정확하게 알고, 시공성까지 완벽하게 판단하면서 건축주와의 소통까지 완벽한 건축사를 찾는 것은 현실적으로 쉽지 않습니다.
🔴 완벽한 건축사를 찾기보다 내가 중요하게 생각하는 부분에 강점이 있고, 부족한 부분은 구조기술자나 시공사 등 다른 전문가와 협업할 수 있는 건축사를 찾는 것이 더 현실적입니다.
단독주택은 건축주에게 적지 않은 비용과 시간이 들어가는 하나의 프로젝트입니다.
그래서 건축사 선택 역시 단순히 설계용역 하나를 맡기는 것으로 생각하기보다 앞으로 내 집을 함께 만들어갈 첫 번째 파트너를 결정하는 과정이라고 보는 것이 좋습니다.
건축사를 결정했다면 이제 머릿속에 있던 집이 실제 대지 위에 모습을 드러내기 시작합니다.
그런데 처음부터 방 크기와 평면을 정하는 것이 순서는 아닙니다.
먼저 결정해야 할 것이 있습니다.
대지의 어느 위치에 건물을 앉힐 것인가.
바로 배치계획입니다.
다음 글에서는 평면도보다 먼저 검토해야 할 단독주택 배치계획을 하나씩 살펴보겠습니다.
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