부제: 내가 짓고 싶은 집을 먼저 정해야 할까, 땅부터 사야 할까?
1편에서 우리는 단독주택 건축을
단순한 ‘집짓기’가 아니라 하나의 단독시행 프로젝트로 정의했다.
그렇다면 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까? 대부분은 이렇게 생각한다.
“좋은 땅부터 찾아야지.”
그런데 현장에서 보면 이 생각 때문에 첫 단추를 잘못 끼우는 경우가 상당히 많다.
1. 단독주택 건축, 땅이 있다고 해서 집을 지을 수 있는 것은 아니다
토지를 가지고 있다면 당연히 그 땅에 집을 지으면 된다고 생각하기 쉽다.
하지만 실제로는 그렇지 않다.
같은 100평의 토지라도
- 어떤 용도지역인지
- 건폐율과 용적률은 얼마인지
- 도로와 어떻게 접하고 있는지
- 지목은 무엇인지
- 형상과 고저차는 어떤지
- 상·하수도는 연결할 수 있는지
- 전기와 도시가스 등 기반시설은 갖춰져 있는지
- 개발행위허가나 각종 인허가에 문제가 없는지
에 따라 지을 수 있는 집과 들어가는 돈이 완전히 달라진다.
따라서 토지가 이미 있다면,
“여기에 어떤 집을 지을까?” 보다 먼저
“이 땅에서 실제로 무엇을 할 수 있는가?” 부터 확인해야 한다.
2. 단독주택 건축, 반대로 땅이 없다면 이야기가 달라진다
오히려 처음 집을 짓는 사람에게는 이 경우가 더 중요하다.
예를 들어 내가 원하는 집이
- 연면적 50평
- 방 4개
- 주차 2대
- 넓은 거실
- 주방과 다이닝 공간
- 작은 정원
- 2층 규모
라고 가정해보자.
그렇다면 무작정 토지부터 검색할 것이 아니라,
내가 원하는 집을 만들기 위해 최소한 어떤 조건의 토지가 필요한지를 먼저 정해야 한다.
예를 들어
- “대지는 최소 몇 평이 필요한가?”
- “건폐율이 몇 % 이상이어야 하는가?”
- “도로는 어느 정도 확보되어야 하는가?”
- “남향 배치가 가능한가?”
- “주차 2대를 넣고도 마당을 확보할 수 있는가?”
이런 질문이 먼저 나온다.
즉, 집 → 필요한 토지 조건 → 토지 검색 이라는 역순의 접근이 필요할 수 있다.
3. 단독주택 건축, 가장 흔한 실수는 ‘좋은 땅’을 찾는 것이다
- 경치가 좋은 땅?
- 도로가 넓은 땅?
- 남향인 땅?
- 가격이 싼 땅?
여기서 말하는 좋은 땅은 무엇일까?
물론 모두 중요하다.
하지만 건축을 전제로 한다면 좋은 땅의 기준은 달라진다.
내가 원하는 집을 원하는 방식으로 지을 수 있는 땅이 좋은 땅이다.
예를 들어, 100평인데 건폐율이 낮아 원하는 규모의 집을 못 짓는 땅 과
70평이지만 원하는 건축계획을 충분히 구현할 수 있는 땅 이 있다면 어느 땅이 더 좋은 땅일까?
단순히 면적만 보면 첫 번째 땅이다.
하지만 건축사업이라는 관점에서는 두 번째 땅이 더 좋은 땅일 수 있다.
4. 그래서 단독주택 건축, 토지를 볼 때 ‘가격’보다 먼저 봐야 할 것이 있다
토지를 검색하다 보면 자연스럽게 평당 가격부터 보게 된다.
“이 땅은 평당 300만원.”
“저 땅은 평당 250만원.”
그런데 이것만 비교하면 안 된다.
실제로는 토지상황이 좋지 않을시 토지 가격에 더해
토목공사비 + 옹벽공사비 + 성토·절토비 + 인허가 비용 + 기반시설 인입비 + 각종 부대비용
등이 추가될 수 있다.
따라서, 싸게 산 땅 = 싸게 집을 지을 수 있는 땅은 아니다.
오히려 토지 가격이 조금 비싸더라도
- 평탄하고
- 도로 조건이 좋고
- 기반시설이 가까우며
- 원하는 건축 규모가 나오고
- 추가 토목공사가 적은 땅
이라면 전체 프로젝트 비용은 더 낮아질 수도 있다.
여기서 기반시설은 단순히 쉽게 설명하자면,
전기,상-하수도,도시가스등 삶에 필요한 기초 기반시설이,
내가 소유한 토지 나 소유할 토지 경계선 근처에 시설이 되어 있는지?
만일 기반시설이 없으면 비용은 엄청나게 들어갈수도 있는 상황이 발생할수도 있다.
이것이 단독주택을 ‘집’이 아니라 하나의 개발 프로젝트로 봐야 하는 이유다.
5. 단독주택 건축, 토지 분석은 어디서부터 시작해야 할까?
그렇다면 실제로 토지를 하나 발견했을 때 무엇부터 확인해야 할까?
나는 크게 5가지부터 확인하는 것을 권한다.
① 토지이용계획
이 땅에 어떤 법적 규제가 적용되는지 확인한다.
② 도로
건축에서 도로는 생각보다 훨씬 중요하다.
단순히 “차가 들어갈 수 있다”가 아니라 건축법상 도로 조건까지 확인해야 한다.
도로가 없다면,건축허가 승인을 받을수 없는 상황이 될수도 있다.
③ 건폐율·용적률
내가 원하는 건축 규모가 실제로 나오는지 계산한다.
④ 토지의 물리적 조건
경사, 형상, 고저차, 축대·옹벽, 배수 등을 확인한다.
⑤ 기반시설
상수도, 하수도, 전기, 가스 등 실제 건축에 필요한 기반시설을 확인한다.
그리고 여기서 중요한 것이 하나 있다.
이 다섯 가지는 각각 따로 보는 것이 아니라 서로 연결해서 봐야 한다.
토지 규제 및 정보 확인: https://www.eum.go.kr
6. 단독주택 건축,’100평짜리 땅’이라는 숫자만 보면 안되는이유
예를 들어 같은 100평이라고 해보자.
- A 토지: 평탄하고 도로에 제대로 접해 있으며 기반시설도 가까운 땅.
- B 토지: 경사가 심하고 도로와의 관계가 애매하며 옹벽과 토목공사가 필요한 땅.
토지가격이 A는 3억원, B는 2억5천만원이라면?
B가 5천만원 싸다.
하지만 B에 추가 토목비가 7천만원 들어간다면 이야기가 달라진다.
여기에 공사기간과 설계변경, 인허가 리스크까지 발생한다면 실제 차이는 더 커질 수 있다.
그래서 토지는 ‘매입가격’이 아니라 ‘건축 가능한 상태까지 만드는 총비용’으로 봐야 한다.
7. 결국, 단독주택 건축,토지 선택은 이렇게 해야 한다
내가 단독주택을 직접 시행한다고 가정해보자.
가장 먼저 해야 할 일은 “좋은 땅을 찾아주세요.” 가 아니다.
먼저 “나는 어떤 집을 만들 것인가?” 를 정해야 한다.
그리고 그 집을 만들기 위해 필요한
대지 규모 → 법적 조건 → 도로 → 입지 → 물리적 조건 → 예산
을 정한다.
그 다음에야 비로소 토지를 찾아야 한다.
마무리
단독주택을 짓는 사람에게 토지는 단순히 집을 올려놓는 바닥이 아니다.
토지 자체가 이미 프로젝트의 절반을 결정한다.
어떤 땅을 선택하느냐에 따라
- 건축 가능 면적이 달라지고,
- 설계가 달라지고,
- 공사비가 달라지고,
- 사업기간이 달라지고,
- 결국 완공 후 자산가치까지 달라질 수 있다.
그래서 단독주택 건축계획의 첫 번째 질문은
“평당 얼마에 살 수 있느냐?”가 아니라
“내가 만들고 싶은 집을 이 땅에서 제대로 만들 수 있느냐?”
가 되어야 한다.
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